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Guia para comprar un piso al banco

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Ya sabéis que mi banquero intenta de tocar todos los palos relativos a la banca y por desgracia suya el mercado inmobiliario es uno de los palos que tienen que aguantar, intentaré hacer una pequeña guía de como actúan y que pasos tenemos que seguir para conseguir un precio barato.

El primer problema que tienen los bancos es que no conocen el mercado inmobiliario, para ellos es un marrón que les ha llegado y que se lo tienen que sacar. Por otro lado otro de los problemas que tienen que hacer frente es que las personas encargadas de gestionarlo son banqueros (no promotores, aunque haya unos cuantos que podían haber hecho carrera), por lo tanto no se busca el beneficio sino salvar los muebles (aunque ahora esté complicado).

Como publicitan los pisos:

- Portal inmobiliario: Todos los bancos han realizado una enorme inversión en estos portales (aunque tarde), los costes no son tan elevados como contratar los servicios de una inmobiliaria y el target de clientes es mucho mayor, por fin han aprendido que un portal mediocre representa malos resultados, ahora ya ponen más de dos fotos, planos de los inmuebles, videos, redes sociales, posibilidad de hacer oferta y reservar al momento, etc.. El referente para todos, (como siempre) es La Caixa con su portal Servihabitat y no porque lo hagan mejor, sino porque han sido de los primeros. Muchas entidades todavía estan pensando como será su portal y a 3 meses para que desaparezca la deducción por vivienda habitual es tarde.

- Red de oficinas: El mejor recurso del banco, tienen los datos, conocen quien puede comprar y está el valor añadido de que el del banco no me engañará (aunque cobre una comisión por colocarme un piso).

- Campañas, puertas abiertas, etc..

- Su red de inmobiliarias: Sobre esto también se tiene que explicar. Hay entidades que la filosofia de que cuantas más cañas más pescado recogeré, es por eso que no han puesto ningún tipo de filtro a los Apis, todo el mundo puede vender sus pisos y esto provoca que hay pisos que están en todos los sitios y con precios diferentes, provocando mala imagen.

Hay otras entidades que trabajan con apis en exclusiva firmando algún tipo de contrato de comercialización, esto es un problema con los apis piratas ya que tienen que ir al director del banco para que pase contactos de sus clientes como si fuesen del director, y si las llaves del piso no las tiene el director no se puede hacer.

Como se pone un precio a un inmueble?

Este es uno de los temas más complejos que tienen los bancos, por un lado esta el precio que les costo a ellos, por otro el valor contable actual descontando las provisiones, el valor de tasación (tanto el de adjudicación como el actual), las referencias de los apis, las referencias de los portales y finalmente la necesidad de vender.

En cualquier fijación de precios se tiene que fijar un margen de maniobra ya que sino se tendría que pedir autorizaciones para todo, por lo tanto, primera consideración importante: NUNCA ACEPTAREMOS UN PRIMER PRECIO O UN PRECIO PUBLICADO POR WEB ya que este siempre es el más alto. Los precios se presentan con tolerancias (y intentaremos también de saltarlas).

Por lo tanto, siempre presentaremos un precio nosotros (un precio que tengan que valorar) ya que es aquí donde tendremos juego.

Algunos trucos para conseguir mejor precio:

- Decir que tienes otra oferta a punto de cerrar, con un precio mucho más inferior que el que ellos te ofrecen. Esto me recuerda la historia de un artista que no lo conocía nadie (la verdad es que no era muy bueno pero tenia unas armas de marketing que me hacían sacar el sombrero), enviaba catálogos a las mejores galerías de Madrid y Barcelona (que como podéis entender iban a la basura) pero el tenia constancia y los seguía enviando. Al cabo de unos meses enviaba a su madre a las galerías haciéndose pasar por una gran compradora de arte, la cual preguntaba si tenían obra de su hijo y ellos respondían que no habían oído hablar nunca de él. Cuando ya habían pasado cinco o seis familiares suyos la galería ya estaba preocupada y no podían entender como no tenían obra de ese artísta tan conocido. Bueno no me quiero enrollar más pero ya veis que podéis hacer con las ofertas de los pisos.

- Otro truco que me gusta es el de la oferta simultánea, os presentáis 2 o 3 amigos para comprar 3 pisos, y como es de suponer pedís mejor precio ya que la compra es importante. Al final hay uno que compra y los demás se retiran. Touche!

- Colocar anuncios falsos en los portales para hacer bajar el precio.

Como ponemos un precio nosotros?

- Escuchar su precio.

- Pedir una nota al registro para saber cuanto han pagado ellos (puedes pedírsela a ellos diciendo que quieres saber que no haya embargos o otras cargas). Mirar la fecha de adjudicación para ver si ha tocado provisionar y descontarlo del precio.

- Buscar referencias de precios (como hacen ellos): portales y saber cuanto han pagado los vecinos.

Con todo ello nos podemos hacer una idea, para que sirva de referencia el límite está en el 30 % sobre el primer valor ofrecido, aunque no siempre se cumple (hay promociones que no las dejarán bajar tanto y adjudicados que ni ellos saben como está el piso)

Offtopics:

- La rematada: Bueno, os pongo una nueva fórmula de compra con algún riesgo. Los bancos están hasta arriba de … por tanto siempre es mejor vender antes de tomar posesión del inmueble. En las subastas de los bancos no hay ni el pato Donald, las cargas hipotecarias son altas y los subasteros no están tan locos de comprar inmuebles a precios que no podrán colocar (que se lo pregunten a Tristán), por allí siempre aparece el procurador del banco que se acaba adjudicando el inmueble (la mayor entre valor de la deuda o 50 % de la tasación actualizada) y tiene 20 días para ejercer el derecho de rematada ante un tercero. Aquí los bancos fallan, me estoy dando cuenta que les está entrando todos los bienes sobrevalorados y las piezas buenas se colocan antes de tomar la posesión (quien lo gestiona queda bien (ha conseguido que un activo no se lo adjudique el banco) y el valor real no es tan importante sino solo la deuda que sobre él había. Compañeros, es un camino ha explotar. Antes de empezar he dicho que tiene sus riesgos ya que es difícil de ver el inmueble y no sabes lo que te puedes encontrar (huir de propiedades con inquilinos o otras historias).

- Algunos portal inmobiliarios para que podáis comenzar a jugar:

- Servihabitat: Portal de La Caixa

- Revalua: Portal de Caixa Penedès

- Procam: Portal de Caixa Catalunya

- Casaktua: Portal de Banesto

- Aportucasa: Portal del Santander

- Anida: Portal del BBVA

- Inmoseleccion: Portal de Banco Pastor

- Bancaja Habitat: Portal de Bancaja

- Aliseda: Portal del Banco Popular

- Solvia: Portal del Banco Sabadell.

- Oh! casion: Portal de Banco Valencia

- Caja Madrid: No tienen un portal, es un enlace de su web.

- Oportunidades CAM: Portal de CAM

- Oncasa: Portal de Caixa Manresa

- Ibercaja: Sin portal, solo una sección en su web

- Altamira Real State: Portal del Banco Santander.

- Caixa Tarragona: Sección en página web

- Caja Duero: Portal Inmobiliario

Quiero una segunda residencia!

Si quieres adquirir una segunda residencia mi consejo es que esperes, en enero habrá rebajas de las buenas y como no te puedes deducir la hipoteca conviene esperar.



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Cuerpo cierto

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Mucha gente se ha lanzado a la caza de una vivienda antes de que termine el año y no se puedan acoger a la deducción por hipoteca. Como nuestro blog va de bancos y no de pisos vamos ha realizar unos cuantos posts de como comprar pisos a los bancos, seguro que muchos ya habéis visitado estos magníficos portales que tienen (ya pondremos un resumen de portales), hoy quiero tocar un tema que aparece en casi todos los contratos de los bancos y que la gente se salta a la torera: EL CUERPO CIERTO

No sé si alguien ya ha realizado compras a las cajas pero en algún apartado del contrato pone que el inmueble se adquiere como CUERPO CIERTO y esto solo quiere decir una cosa, que no se aceptan reclamaciones, lo que tu ves es lo que compras, independientemente que tenga menos metros, que haya fallos en el inmueble, etc.. Con esto se persigue que no pueda haber ningún tipo de reclamación ante un juez.

El término cuerpo cierto se utilizaba mucho con el tema de los terrenos ya que diferencias en la superficie en el catastro y el registro siempre podía dar lugar a equívocos.

Para el próximo día os haré un artículo un poco más currado.

Es buen momento para comprar piso?

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Todo el mundo me pregunta siempre lo mismo, es buen momento para comprar piso? Y la respuesta es siempre la misma, depende de lo ahogado que esté el que te lo venda. Esta era la respuesta hasta hoy, cuando mis ojitos han empezado ha hacer chiribitas “El mercado inmobiliario podría colapsarse por las provisiones bancarias“. Perdonad pero se me hace la boca agua….

Hace unos días vinieron unos chicos del banco de España ha comentar el tema de las provisiones, hasta ahora se tenia que provisionar al 20 % (cifra por cierto ya bastante fuerte) pero con el cambio de legislación querían que se provisionara al 30 % (no dijeron ni cuando ni como). O sea, al final la respuesta que siempre doy coge más fuerza, el banco siempre preferirá vender antes que provisionar (eso que ya han provisionado algo), pero es que con estos nuevos números la compra se hace muy interesante… Por un lado pensad que las tasaciones actuales son mucho más reales (aunque se intenten subir algo para que las dotaciones de final de año sean más bajas), y con el recorte del 30 % y la subida impositiva a la vuelta de la esquina se hace mucho más atractivo.

Y que pasa con el sector inmobiliario? Pues es fácil, toda esta sobre oferta saldrá a lo bestia, hundirá el precio y los promotores no podrán competir porque sus cargas hipotecarias serán más altas y acabaran devolviendo los pisos a los bancos (ya lo hemos comentado muchas veces, entre el 80 % y el 90 % de todas las promociones serán de los bancos).

Y si quiero vender un piso? Como decía la película, corre Forrest! aunque parece que ya llegas un poco tarde… La velocidad en mercados en caída es muy importante.

Y los bancos como superarán este sobre esfuerzo? Dotando y recortando d elos beneficios cada año, seamos prácticos: No es bonito declarar los beneficios que declaran mientras el pais está jodido, por tanto sobre los beneficios irán dotando poquito a poquito, año tras año…

Un último apunte, ni se os ocurra comprar para especular (no volverán las oscurass golondrinas), comprad para vivir y sin que el esfuerzo depositado no os ahogue el resto de vuestras vidas (supongo que la lacción ya la hemos aprendido).

Para terminar, haced algún click a los banners que de momento la economia del blog es como la de los promotores ;-D

La dación en pago ya no está de moda.

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Quería escribir un artículo como Dios manda, de principio  fin pues tengo muchos en el borrador que no se han terminado nunca (al final tendré que hacer algo como la película de Michael Jackson).

Morosidad/Dación en pago.

Mucha gente me pregunta por qué no pongo ratios de morosidad, para poder saber como están de salud los bancos y cajas de nuestro país. Otros me dicen que ahora que ya se están recuperando ya no digo nada, que como no tiene morbo, no escribo. ufffff

La morosidad no se publica en esta web por una razón bien simple, no sirve de nada. El verdadero problema de la banca española son las daciones en pago y los activos que se están comiendo los bancos, y no, no hay recuperación… el fondo (y ojalá me equivoqué) será 2010,  hasta entonces las cifras que se manejan son escalofriantes, y como ya apuntavamos (entrevista con el vampiro) el verdadero problema no es la morosidad del particular sino la del promotor.

Para poneros un ejemplo de la poca importancia de la morosidad os diré que ya no se realizan daciones en pago (bueno hay algunas entidades que todavía no han despertado), lo que se realizan son compra-ventas en que el banco se subroga a la deuda del promotor:

Disminución morosidad / Mismo activo   =  Morosidad más baja

Como podéis ver, estando igual de mal nos baja la morosidad por lo que considero innecesario publicarlo y es marear la perdiz.

Es buen momento para comprar un piso ? Como decía Jarabe de Palo, depende…. 

 Lo primero que nos tenemos que plantear es cuanto vale? porque ahora mismo no hay precio, me hace gracia cuando dicen que el valor de los pisos ha caído, cuanto? un 10, 20 o un 40 %  No hay un precio concreto y el valor de la inversión es complicado porque es una gasto y con un valor no cierto.

Tienes dinero? Si no tienes tranquilo, si te quedas un piso del banco te van ha dejar lo que quieras, pero al precio que ellos te digan. Si tienes dinero puedes ir a una oferta a la baja, aunque el precio que saques es relativo, para ellos es una perdida porque está sometido a tasaciones bastante actuales, para el resto de los mortales siguen siendo precios no atractivos por coste real (lo que realmente vale) y porque si queremos hacer negocio piensa que el banco ya lo habrá intentado antes.

Y si quiero comprar un solar? Supongo que la borrachera no te deja pensar con lucidez. Los terrenos son los únicos bienes raices que ni se comercializan por parte de los bancos, primer por el precio, a años luz de lo que se pagó. Y segundo porque aunque algún loco compre uno nadie le va ha dejar el dinero para hacer una promoción.

Alquileres, opciones a compra, permutas? Todo entra en el festival, pero esto merece otro artículo.

Y las promociones que estén tan disparadas de precio que nadie las compra? Bueno esto también merece otro artículo, pero vaoy a dar algunas pistas, reconversión a vpo, fondos de inversión (si se colocan los fondos del BBVA, porque no se colocaran fondos con activos tóxicos), etc…

Y la pregunta de siempre? Por qué no escribes más y que es de tu vida? La gente pierde el trabajo y a mi me aumenta, sigo en lo mio ahora viajando muchisimo intentando solucionar marrones y estudiando como reconvertir todo eso.

Para terminar una conversación con un super-jefe que lo dice todo de esta semana:

- Lo primero que se tendría que hacer es depurar responsabilidades.

- Imposible. No quedaría nadie.


Si tienes una correduria de seguros cierra

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Muchas veces desde Mi Banquero nos hemos quejado de la posición dominante que ejercen bancos y cajas en sectores que no tienen una relación directa. Hoy quiero hablar de dos en los cuales se están centrado los esfuerzos; seguros y sector inmobiliario.

Hace tiempo que los bancos y cajas están trabajando el tema de los seguros, debido al amplio margen que dejan y a lo fácil que era colocarlo en la firma de las hipotecas. el presente es más negro y debido a la bajada de tipos se busca incrementar margen a través de estos productos. Es difícil competir con un banco debido a que el banco sabe cuando tienes el vencimiento de tus seguros (los tienes domiciliados), sabe cuanto pagas (es fácil hacer ofertas), si te lo tiene que pasar en descubierto igual no lo hace (si es del banco si), etc… es por esto el título del post.

Recientemente las propias compañías aseguradoras han tenido que entrar en el capital de los bancos para no perder cuota de mercado.

Con el caso de los pisos pasa algo parecido. Ahora tu puedes ir a pedir una hipoteca para comprar un piso que has comprado y salir del banco con otro piso. (Hace un par de años propuse a mi entidad crear un portal immobiliario, me dijeron que estaba loco y que bastante trabajo teníamos con hacer hipotecas.).

De momento són las cajas que han creado un portal específico, Caixa Catalunya que ofrece pisos embargados a clientes y Caixa Terrassa que ofrece pisos en que el banco era socio del contructor que se ha ido a  pique (aquí se ofrecen financiación al 100 % y eur+0,25%), aunque muchas otras están haciendo el mismo camino.

Conclusión: No tienen competencia y se van a comer el mercado de dos sectores ya muy tocados por la crisis.