Hoy os dejo con una carta interesante de un director de una sucursal bancaria (es una lástima que todo me suene tanto) mientras desde Estados Unidos se oye la canción “Maggie May” de Rod Stewart y empiezan a funcionar las máquinas para fabricar nuevos dolares para cubrir el mercado hipotecario.
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Seguimos en momentos difíciles para los constructores de nuestro país, han pasado de ser los señores del dinero a proscritos que nadie quiere ver.
La mayor parte de bancos no acepta nuevas financiaciones y solo se refinancian las operaciones que ya tienen (cada uno intenta comerse los marrones lo mejor que puede para que no caigan en morosidad) y ya se conoce que según datos “oficiales” los precios de los pisos han caído un 30 %, pero aún tienen que caer mucho más… mientras tanto, sus ex-amigos los banqueros siguen cerrando centros hipotecarios (ya sea fusionándolos o reconvertiéndolos en oficina de empresa (nuevo objetivo de los bancos), esos amigos que se sacan financiación como si de una chistera se tratara, que les ofrecían terrenos baratos a cambio de una pequeña comisión, que les hacían la venta de pisos en la propia sucursal bancaria, ellos….. ya no están….
Atrás quedan esas comidas copiosas en restaurantes de lujo, esas noches con prostitutas para celebrar negocios, esas escentricidades, lo único que queda son los lunes al sol.
Estaba leyendo en el dominical del Financial Times (versión impresa, cuanto más años más pijo me vuelvo) un cuadro con la caida de precios por paises en los últimos 25 años, dedicado a todos los constructores que dicen que era impensable que esto pasara. (artículo aquí)
Pues bien, ya ha pasado, y el tema es que va a durar bastante si nos remitimos al cuadro con los años que de media duran las crisis (ni estaflacción, ni slowmotion ni puñetas). Si miramos el cuadro podemos ver el caso de Japón donde aún no se han recuperado de la crisis de 1990), y hasta cuando va a durar? pues de momento no veo ninguna casita naranja que dure 1 año, la última que tuvimos aquí cayo un 33 % la vivienda y duró algo más de 4 años, ahora hay un excedente de viviendas de 600.000 y unido a la crisis de liquidad creo que se alargará algo más.
Y mientras tanto que van ha hacer los constructores? La gran mayoría se quieren largar, pero no pueden pillados como están de pisos y terrenos, con cargas hipotecarias que solo de ver hacen grima.
Hay que ya han cerrado el chiringuito (si han tenido suerte y le han colocado la propiedad al precio del saldo pendiente de la hipoteca del banco “Yo no me gano nada!”, madre mia, aún recuerdo la sobretasación que nos pediste…. ) Otros se han ido ha hacer las américas viendo como está el patio, a intentar engañar incáutos por el mundo, los países favoritos son Marruecos y Arabia Saudí aunque de momento no conozco ninguna operación que haya salido bien, y creo que al final les van a levantar la camisa a ellos.
Hay otros que se han dedicado a la obra pública (la única que de momento tiene dinero) bajando costes con tal de no cerrar la empresa, para eso se necesita pulmón ya que la administración siempre paga tarde y mayor competencia quiere decir menos beneficio.
Los demás siguen esperando el milagro “el gobierno esto no lo va a permitir”, pero me temo muy mucho que si, han subido el precio de la VPO y prometieron 150.000 viviendas por año que nadie se creyó, pues bien, tienen 600.000 que podrán comprar a precio de saldo y encima con el incremento de precio aún ganaran dinero.
Para terminar por hoy, un fragmento de una pelicula de Woody Allen “Toma el dinero y corre“, dedicada para nuestros amigos los constructores sobre como mueren los mitos en un banco.
Bueno, ya llevamos unos meses sin que la gente compre pisos y hasta los más optimistas lo están empezando a aceptar, ya no oigo decir que después de las elecciones habrá una reactivación de la economía, el Sr. Solbes dice que esto empezará a subir a finales del 2009, ha rehecho las previsiones de la economía (un poquito más altas que las de la UE) y ha puesto un montón de ayudas económicas muy a su pesar. Bueno, y ahora que?
En círculos de empresarios se habla sobre el análisis DAFO y de como convertir amenazas en oportunidades, pero nadie dice que quien no haya hecho los deberes no le servirá de nada. En los próximos dos años la tortilla se girará, celebraremos la muerte súbita de los constructores y se buscará recolocarse en el nicho que han dejado, pero quien no se haya capitalizado no le servirá de nada. De moemento en el mundo de los bancos ya se va viendo el panorama, BBVA a la cabeza, y La Caixa colocando nuevas titulizaciones (las pequeñas detrás aprovechando el tirón).
Pero y el titulo del artículo que tiene que ver? Pues bien, los bancos están ya aprovechando el análisis DAFO, la captación y mantenimiento de clientes se realiza a través del miedo. ” Estos pagan tanto porque hay rumores que están mal, casualmente tengo este recorte de periódico y puedes ver que los números no son muy buenos” Realmente patético… Aconsejo que cada uno se miro los ratings de banco y cajas y hagan menos caso de directores manipuladores, estas maniobras son mala praxis y resumen a donde estamos llegando.
Hace unas semanas el maestro Echevarri escribió sobre como el banco se saca las castañas del fuego pasando la pelota a otras entidades (vía agente refinanciador, muy buena lectura). Ya hace días que se está haciendo pero no es práctica habitual, solo en casos imposibles. Digo que no es práctica habitual por un claro motivo, no hay lucro para el banquero, en lugar de esto es mejor coger clientes acaudalados que a cambio de una comisión se le facilitará los estados financieros del moroso para saber hasta donde se puede apretar, si en anterioridad el cliente moroso ya ha recurrido a los servicios del cliente acaudalado como usurero mucho mejor (y otra comisión para el banquero). Bueno, no me extiendo más que de esto ya haremos un nuevo artículo.
Mucha gente pregunta cuando va ha hacer una imposición a plazo fijo si el interés es bruto o es limpio (me recuerda a cuando venían los jubilados el dia 25 y te decían, “ponme la pensión“, que significaba que les actualizaras la libreta).
Para mirar el rendimiento de un plazo fijo hay dos tipos de interés, el interés nominal (lo que vamos a cobrar) y la TAE (Tasa anual equivalente). Los banqueros siempre hablan de TAE (porque siempre es mayor) y sirve para comparar operaciones financieras (ya que equipara dos operaciones en tiempo, un año), no es lo mismo cobrar a vencimiento que mensualmente.
Os pongo la fórmula de la TAE (siempre le da más caché al blog) pero lo que tenéis que recordar es el significado:
i: interés nominal
n: cuantas veces al año vamos a cobrar
Hablando de intereses he recordado la figura del redondeo en hipotecas a interés variable.
Hace años había la costumbre de redondear los tipos de nuestra hipoteca (recuerdo que al cliente se le decía que era una tontería, se hacía para cuadrar los números y no ir tanto a la peseta (lo máximo que se podía redondear era un cuarto de punto). Esto reportó beneficios pingües a los bancos hasta que en el año 2002 tras una denuncia de la Asociación de usuarios de banca se declaró abusivo y ilegal (ver explicación)
Hasta aquí todo correcto, todos los bancos y cajas modificaron el redondeo al alza pero lo mantuvieron para las hipotecas concedidas hasta el año 2002 si el cliente no decía nada al respeto. Pues bien, 6 años después no os podéis llegar a imaginar la de hipotecas que todavía tienen el redondeo. El banco está obligado ha hacer el cambio si el cliente lo solicita, o sea que espabilad!
Pensando en el interés también he recordado muchas de las condiciones sobre interés que se firman en una hipoteca, muchas de ellas son ilegales ya que el Banco de España las tiene limitadas, el banco pone tipos superiores por si nunca cambia la legislación ellos se podrán acoger a la nueva legislación.
Bueno, es un tema denso pero se tiene que conocer. No hablo de redondeos en lineas de descuento y pólizas porque todavía es legal.
El otro día tuve la oportunidad de ir de visita a ver lo que es la subprime real, no lo que ponen los periódicos sino la realidad. Estuve en un piso que su propietario me entrego las llaves porque no podía pagar la hipoteca, sus palabras exactas fueron “todo arreglado”, un extraño concepto que aparece en los inmigrantes (de arreglado nada de nada..)
Me estuvo explicando como lo pufaron: piso de más de 30 años, un cuarto piso sin ascensor, 3 habitaciones (una sin pared y que comunica directamente con el pasillo), el piso se tasó en 180.000 € hace un año y medio, préstamo hipotecario al 80 % más visa de 6000 € para acabar de cubrir los gastos (el chaval pagaba una cuota cercana a los 1000 € con una nomina de 1300 €), el chaval no pagó la primera cuota porque se pensaba que la hipoteca se la domiciliarían donde había tenido siempre la cuenta.
Bueno, continuo con la visita: el piso ya os podéis imaginar como estaba, las palomas volaban por el comedor, no necesite la llave para entrar, empujando con el dedo abrí la puerta, valor real hoy: 42.000 €
Hasta aquí un caso puntual, una pincelada de realidad que me dejo indignado y preocupado. Cuantas operaciones como esta se han realizado?
Vamos a analizarlo en profundidad:
El piso saldrá en subasta y no se colocará, y el banco tendrá que comérselo con patatas durante más de 15 años, se podría alquilar pero las reforma que se tienen que realizar dudo que salga a cuenta el desembolso económico.
Nuestro inmigrante seguirá viviendo en su piso de alquiler, quizás durante los primeros meses y desconociendo como funciona el sistema bancario se le embargará la nómina, para luego pasar a cobrar en negro o marcharse a otro país.
Los que realmente han ganado dinero con la operación, casa de fincas, tasador y banquero que aprobó dicha operación seguirán viviendo igual y con más dinero. Por supuesto que la operación se revisará pero no servirá de nada, el tasador tendrá valores comparativos que justifiquen el precio y podrá alegar deterioro en el tiempo desde que hizo la tasación, el banquero tendrá los justificantes de ingresos (ya sean ficticios o reales) y tampoco le preocupará, si ha realizado operaciones (y eso quiere decir incrementar volumen de activo de la oficina) habrá untado de todas las operaciones que haya podido, y tendrá un buen cojín para seguir viviendo.
El banco es el gran perjudicado, haciendo oídos sordos sobre corrupción en tiempos de bonanza económica y ser permisivo a cambio de incrementos de beneficios increíbles ahora se van a comer el pastel, no hablamos de una operación sino de muchas y es espectacular como la actitud de unos cuantos puede hacer tambalear el futuro de muchas entidades bancarias.
Y después de la tormenta que?
Los bancos están llenos de operaciones hipotecarias en mora que no se ejecutan para no incrementar la tasa de morosidad, porque la garantía no cubre la deuda pendiente y porque se intenta alargar para que paguen un poquito más. Si nos fijamos en el negocio promotor la cifra es alarmante, refinanciando todos los préstamos hipotecarios promotor sin incrementar la deuda y cortándoles el grifo de nuevos préstamos, estamos hablando que el 80 % de las renovaciones de pólizas se formalizan con garantía hipotecaria y se renuevan porque no hay más “cojones“, muchos constructores amenazan con que se les refinancie o “aquí tienes las llaves de la promoción y la terminas tu“
Hace unos meses el director de un centro hipotecario me dijo “Tu estás tonto, crees que la gente va a dejar de comprar pisos? La actividad bajará, pero el negocio promotor no puede parar“, al final mis predicciones no fueron muy descabelladas.
Mi próxima predicción: La fusión de cajas está al caer (caixa laietana y caixa tarragona son mis primeras elegidas pero vendrán muchas más), calculo que este año o el próximo como mucho me voy a quedar sin trabajo, si tenéis ofertas ya sabéis…. (perfil: charlatán vendedor de humo, pero nada de construcción)
Hago una actualización en el blog de nuevas referencias de tipos de interés:
- Openbank: Ha actualizado el tipo para dinero nuevo a 1 año al 5,25 %
- La Caixa: Ha sacado un nuevo depósito a 2 años (lo venden como si fuera la bomba) que ofrece un 5 % el primer año y un 5,25 % el segundo. El argumento de venta es la bajada de tipos de interés y lo ofrecerán durante 15 días.
Julian nos comenta que en Andalucia los plazos fijos de La Caixa a 1 año están al 5,50 % nominal al igual que Kutxa. Un saludo y gracias.
- ING ha modificado su
hipoteca naranja:
Primera hipoteca: EUR + 0,45 (Recordemos que estaba a EUR + 0,33!!!!!!)
Subrogación de otras entidades: EUR +0,39
(Paso a actualizar la hoja con las hipotecas low cost)
BBVA obtuvo en el 2007 un beneficio del 29,4 % (comentado aquí) y que se puede decir que son unos resultados extraordinarios. Este año la cosa cambia y hasta ellos lo saben, los números ya saben que no van a salir pero quieren incrementar un 15 % resultados, y la única forma de hacerlo con menores ingresos es con la reducción de costes.
Para conseguirlo ya anunciamos que en su plan estratégico de innovación y transformación para el 2008-2010 se reducirían 400 oficinas y se destruirían 5000 puestos de trabajo. La verdad es que no han tardado mucho en ponerse manos a la obra, todos los centros hipotecarios y de tramitación se han unificado en uno solo localizado en Málaga (los sindicatos ya han puesto el grito en el cielo).
El banco también ha reorganizado sus zonas, creando lo que se llama mini-zonas y reduciendo el número de jefes de zonas (muchos los han pasado a una oficina de la que cuelgan 5 o 6 oficinas más, esto se transmite en cobrar menos y tener que hacer la producción de tu oficina y controlar a tu mini zona).
Otro tema aún por descubrir y que de momento solo son rumores es el tema de las bajas incentivadas y prejubilaciones (de momento no hay información al respeto).
Conclusión: Esta claro que los tiros van por reducir los gastos de personal (4.335 millones en el año 2007) y externalizar más los servicios. Con la disminución del volumen los directores e oficina cobrarán menos (no olvidemos que dentro del salario a un director el variable es una parte muy importante), reducción de jefes de zonas, destrucción de empleos y externalización de servicios se recortará mucha los gastos de peronal.
Hoy os quiero dar mi agradecimiento por el número de visitas que hemos tenido este mes de marzo en Mi Banquero (más de 2000), algo inimaginable cuando hace dos meses empecé a escribir este blog.
Como buen banquero siempre pido más (y en est caso no son compensaciones), y con más me refiero a más informaciones sobre tipos de interés que os están ofreciendo en renovaciones o en ofertas de captación de pasivo, para así tener actualizado la web y que os sirva a todos de referencia.
Hoy no he escrito nada, he dejado apartado el tema de las apis del google charts y me he dedicado a navegar, viendo noticias, encontrando joyas nuevas y releyendo posts olvidados. El mapa bloguer español está en pleno apogeo y la calidad de contenidos es espectacular, algunas joyas de hoy:
- Crisis Inmobiliaria: Ojalá fueran solo 300.000: Artículo imprescindible que desgrana la actual crisis inmobiliaria. Claro y brillante.
- La noticia de Lábaro (otra al saco) y los datos de la inflacción.
- Defectos y virtudes que condicionan la operativa: el miedo: Que decir, un gran artículo, uno más de uno de mis blogguers favoritos, Francisco Llinares. Mirad la cartera de renta fija especulativa que vale la pena.
Bueno, un saludo. Mañana más.
Navegando por twitter he encontrado una página interesante, un buscador de opiniones llamado Swotti.
Su motor de búsqueda busca por foros, blogs para encontrar opiniones sobre el término que se haya introducido, vamos a hacer unos cuantos experimentos:
- Banquero:
Aunque todavía está en fase beta me parece muy interesante, una de sus funciones podría ser evaluar la opinión de la gente sobre las cajas y bancos. Si, ya sé que tengo una mente enferma pero los benchmarking basados en llamadas a clientes y los clientes invisibles ya están pasados de moda, vamos a por ejemplos:
- Banesto.
- BBVA.
- BSCH
- Elsa Pataki: El buscador funciona!!
El sistema, aún siendo una beta, me parece muy interesante y aunque se tienen que filtrar los resultados puede ser un buen instrumento de valorar la imagen de algo, p.e. un banco.
[Recomendación]: Quien quiera ver un buen documental, y después de escuchar las declaraciones de Aznar a la BBC, les recomiendo el documental “Irak, mi casa, vuestra guerra” de Kylie Grey, documental ganador de la medalla de oro en el Festival de Nueva York y mejor documental de TV Atom. Sé que se va del tema de la web, pero lo he visto esta noche y no me puedo aguantar de recomendároslo.
Parece que empieza a pesar los altos costes de captar pasivo a partir de pagar buenos tipos de interés por las imposiciones a plazo fijo.
Se rumorea (rumor quiere decir eso, que todavía no se ha publicado en ningún blog ni hay nada oficial) que la bajada de tipos de los plazos fijos es inminente, las razones serían el alto coste y la posible bajada de tipos del BCE en el momento que la inflación se controle, actualmente se puede obtener buenos rendimientos de los últimos precios que las cajas pequeñas están ofreciendo:
Caixa Catalunya: 5,25 %
Caixa Penedes: 5,50 %
Caixa Laietana: 5,50 % (con nómina), 5,25% sin ella.
Caixa Sabadell: 5,65 %
Caixa Tarragona: 5,25 %
(% TAE por imposiciones a plazo fijo a 1 año).
Por otro lado seguimos teniendo las ofertas agresivas de los bancos, hace un tiempo que Bankinter está ofreciendo un depósito a plazo fijo de 6 meses al 6,09 % TAE con domiciliación de nómina.
Todo esto precios directamente a oficina, aprovechad para negociar plazos fijos a largo con pago de intereses a vencimiento.
