Iconoclasta es aquel que destruye figuras sagradas, en este artículo vamos ha intentar de cargarnos un san-benito que tienen todos los bancos.
Ya sé que muchas veces tengo ideas de Mortadelo pero no lo puedo evitar. Hace un tiempo ya tuve una idea, la reconversión de las promociones que nos habíamos quedado en viviendas de protección oficial (sacaban un rendimiento neto de entre el 7 al 9 % contando las ayudas y la reconversión en un préstamo que casi no pagábamos intereses). Allí metimos toda la porquería que pudimos hasta que un día nos dijeron que ya no nos dejaban entrar más.
El otro día estuve mirando por ahí y me encontré con esto que ya lo miré en su día pero la VPO era mejor:
Si nos ponemos ha suponer, y supongamos que reconvierto todos los préstamos promotores que tengo (y que me bailan) a lineas ICO me cargo el riesgo que tiene la entidad con en el promotor (hasta que finiquite mi asignación ICO). El promotor lo tendrá que destinar ha alquiler? y que? ahora tiene un bloque para plantar patatas. Podría ser una bonita fórmula de sacar préstamos chungos. Tengo que reflexionar más sobre el tema. Buen fin de semana!
Mucha gente pregunta cuando va ha hacer una imposición a plazo fijo si el interés es bruto o es limpio (me recuerda a cuando venían los jubilados el dia 25 y te decían, “ponme la pensión“, que significaba que les actualizaras la libreta).
Para mirar el rendimiento de un plazo fijo hay dos tipos de interés, el interés nominal (lo que vamos a cobrar) y la TAE (Tasa anual equivalente). Los banqueros siempre hablan de TAE (porque siempre es mayor) y sirve para comparar operaciones financieras (ya que equipara dos operaciones en tiempo, un año), no es lo mismo cobrar a vencimiento que mensualmente.
Os pongo la fórmula de la TAE (siempre le da más caché al blog) pero lo que tenéis que recordar es el significado:
i: interés nominal
n: cuantas veces al año vamos a cobrar
Hablando de intereses he recordado la figura del redondeo en hipotecas a interés variable.
Hace años había la costumbre de redondear los tipos de nuestra hipoteca (recuerdo que al cliente se le decía que era una tontería, se hacía para cuadrar los números y no ir tanto a la peseta (lo máximo que se podía redondear era un cuarto de punto). Esto reportó beneficios pingües a los bancos hasta que en el año 2002 tras una denuncia de la Asociación de usuarios de banca se declaró abusivo y ilegal (ver explicación)
Hasta aquí todo correcto, todos los bancos y cajas modificaron el redondeo al alza pero lo mantuvieron para las hipotecas concedidas hasta el año 2002 si el cliente no decía nada al respeto. Pues bien, 6 años después no os podéis llegar a imaginar la de hipotecas que todavía tienen el redondeo. El banco está obligado ha hacer el cambio si el cliente lo solicita, o sea que espabilad!
Pensando en el interés también he recordado muchas de las condiciones sobre interés que se firman en una hipoteca, muchas de ellas son ilegales ya que el Banco de España las tiene limitadas, el banco pone tipos superiores por si nunca cambia la legislación ellos se podrán acoger a la nueva legislación.
Bueno, es un tema denso pero se tiene que conocer. No hablo de redondeos en lineas de descuento y pólizas porque todavía es legal.
El otro día tuve la oportunidad de ir de visita a ver lo que es la subprime real, no lo que ponen los periódicos sino la realidad. Estuve en un piso que su propietario me entrego las llaves porque no podía pagar la hipoteca, sus palabras exactas fueron “todo arreglado”, un extraño concepto que aparece en los inmigrantes (de arreglado nada de nada..)
Me estuvo explicando como lo pufaron: piso de más de 30 años, un cuarto piso sin ascensor, 3 habitaciones (una sin pared y que comunica directamente con el pasillo), el piso se tasó en 180.000 € hace un año y medio, préstamo hipotecario al 80 % más visa de 6000 € para acabar de cubrir los gastos (el chaval pagaba una cuota cercana a los 1000 € con una nomina de 1300 €), el chaval no pagó la primera cuota porque se pensaba que la hipoteca se la domiciliarían donde había tenido siempre la cuenta.
Bueno, continuo con la visita: el piso ya os podéis imaginar como estaba, las palomas volaban por el comedor, no necesite la llave para entrar, empujando con el dedo abrí la puerta, valor real hoy: 42.000 €
Hasta aquí un caso puntual, una pincelada de realidad que me dejo indignado y preocupado. Cuantas operaciones como esta se han realizado?
Vamos a analizarlo en profundidad:
El piso saldrá en subasta y no se colocará, y el banco tendrá que comérselo con patatas durante más de 15 años, se podría alquilar pero las reforma que se tienen que realizar dudo que salga a cuenta el desembolso económico.
Nuestro inmigrante seguirá viviendo en su piso de alquiler, quizás durante los primeros meses y desconociendo como funciona el sistema bancario se le embargará la nómina, para luego pasar a cobrar en negro o marcharse a otro país.
Los que realmente han ganado dinero con la operación, casa de fincas, tasador y banquero que aprobó dicha operación seguirán viviendo igual y con más dinero. Por supuesto que la operación se revisará pero no servirá de nada, el tasador tendrá valores comparativos que justifiquen el precio y podrá alegar deterioro en el tiempo desde que hizo la tasación, el banquero tendrá los justificantes de ingresos (ya sean ficticios o reales) y tampoco le preocupará, si ha realizado operaciones (y eso quiere decir incrementar volumen de activo de la oficina) habrá untado de todas las operaciones que haya podido, y tendrá un buen cojín para seguir viviendo.
El banco es el gran perjudicado, haciendo oídos sordos sobre corrupción en tiempos de bonanza económica y ser permisivo a cambio de incrementos de beneficios increíbles ahora se van a comer el pastel, no hablamos de una operación sino de muchas y es espectacular como la actitud de unos cuantos puede hacer tambalear el futuro de muchas entidades bancarias.
Y después de la tormenta que?
Los bancos están llenos de operaciones hipotecarias en mora que no se ejecutan para no incrementar la tasa de morosidad, porque la garantía no cubre la deuda pendiente y porque se intenta alargar para que paguen un poquito más. Si nos fijamos en el negocio promotor la cifra es alarmante, refinanciando todos los préstamos hipotecarios promotor sin incrementar la deuda y cortándoles el grifo de nuevos préstamos, estamos hablando que el 80 % de las renovaciones de pólizas se formalizan con garantía hipotecaria y se renuevan porque no hay más “cojones“, muchos constructores amenazan con que se les refinancie o “aquí tienes las llaves de la promoción y la terminas tu“
Hace unos meses el director de un centro hipotecario me dijo “Tu estás tonto, crees que la gente va a dejar de comprar pisos? La actividad bajará, pero el negocio promotor no puede parar“, al final mis predicciones no fueron muy descabelladas.
Mi próxima predicción: La fusión de cajas está al caer (caixa laietana y caixa tarragona son mis primeras elegidas pero vendrán muchas más), calculo que este año o el próximo como mucho me voy a quedar sin trabajo, si tenéis ofertas ya sabéis…. (perfil: charlatán vendedor de humo, pero nada de construcción)
Hace unos dias escuchando las declaraciones del Sr. Botín sobre los resultados del banco dijo una frase que me gusto mucho sobre los depósitos estructurados “Nosotros no comercializamos lo que no entendemos”, que buena frase, una frase para captar a todos los clientes de otras entidades con referenciados imposibles y que hasta su vencimiento no lo podrán sacar, una frase para el resto de bancos y cajas que se han dedicado a captar clientes ofreciendo un plazo fijo atractivo y otra parte que se quedará sin cobrar nada por los siglos de los siglos. Suerte que el Santander no es así!
Hace unos meses me vinieron a explicar un chollo, una noticia a bombo y platillo que no me podía perder, el bono del Santander. Resulta que el Banco Santander se había vuelto loco y ofrecía plazo fijo al 7,5 % (esta explicación siempre viene acompañada de “dinero seguro”). La locura se transmitió a los medios de comunicación y todos hablaban del nuevo filón
La emisión en cuestión era de 5000 millones de euros y en efecto, daban un 7,5 % el primer año, para luego dar un eur 3 meses + 2,75 . Los bonos obligatoriamente eran convertibles en acciones con una sobrevaloración del 20 % , todo para financiar la compra de ABN Amro. La colocación voló, en 3 dias ya estaba todo colocado y el público no hizo caso de lo que algunos decían.
No voy a entrar en valoraciones a toro pasado y más viendo como está el patio. Lo realmente interesante es como funciona la gente, la capacidad de simplificar las cosas, la influencia de la red comercial en la colocación de productos y sobretodo la buena jugada de Botín. Si os fijáis La Caixa hizo lo mismo que Botín con Criteria (empufando hasta a sus empleados dándoles préstamos a tipos bajos para que compraran acciones, acojonante).
En definitiva, una buena muy jugada anticipándose a todo lo que tenía que venir (y estoy convencido que él lo sabía), una jugada tan buena como la vender todas sus oficinas). Hasta aquí todo ok, pero dónde está la decencia? Que se le dirá al pequeño ahorrador dentro de 5 años? Realmente todo vale con tal de ganar dinero a costa de tus clientes? Muchas veces se critica al empleado de turno de colocar productos que realmente no son buenos para los clientes, pero viendo la mala praxis que se hace desde la dirección que se puede esperar?
Hace un año realicé un deposito en Caja Madrid al 5 % y hace unos días tuve el vencimiento. Es una entidad que la verdad estaba contento, creo que hace un año hice una buena operación y quería mantener el saldo, escuchad la oferta que me hicieron:
- Por nueva captación 5,10 % TAE a 18 meses, para el saldo que ya tenía en la entidad 4,60 % TAE
- Participaciones preferentes al Eur 1 mes + 0,10 %
Si hace un año me ofrecieron un 5 % con niveles de inflación del 3,2 % como pueden pagar un 0,10 % más con niveles de inflación del 4,6 % y con la oferta de tipos de las otras entidades. Le comenté que con estos tipos perdía dinero y él me dijo que muchos de su clientes aún cobraban menos.
Las condiciones de Openbank para vencimientos tampoco son mejores, 4,5 % anual y 5 % diciendo que te vas y dándote una tarjeta visa (en ING nos lo pagan por tener el dinero a la vista)
No hay ninguna duda que los bancos y cajas han pactado congelar lo que pagan a plazo fijo para así intentar reducir costes en épocas de vacas flacas, una guerra de precios del plazo fijo no interesa a nadie y cada vez son menos las que ofrecen un buen tipo (y me temo que las que no siguen las pautas es porque van muy mal de liquidez, Caixa Laietana y Caixa Penedès).
Lo que me parece inaudito es que se estén negociando operaciones a plazo fijo al mismo precio que la inflación y que se influencie a los clientes para que no inviertan directamente en el mercado de renda fija (ya que así se pierde volumen para las oficinas y el pasivo sale del balance del banco, cobrando únicamente comisiones).
Cuando la gente habla de crisis todo el mundo piensa en los constructores, apis, inmobiliarias, promotores pero nadie habla de los tasadores de fincas.
Los tasadores de fincas yo los llamo los estresados porque todo el mundo les metía caña: los bancos para que fuesen rápido y tasaran alto para que las operaciones entraran, los propietarios, los apis, etc… Total que tasaban inmuebles en 1 o 2 días, presionados por todos, y total para quedarse con un margen más bien reducido ya que las agencias de tasación eran las que realmente ganaban dinero.
Cada oficina tenía sus tasadores de confianza, y cuando en el banco solicitabas la tasación ponías el importe “recomendado” por el que se tenía que tasar. Mucha gente no le daba importancia a este echo, pero pensad que la tasaciones se realizan por valor comparativo de inmuebles de la zona, por lo que se subía el importe de todas las tasaciones futuras ya que venían referenciadas a las anteriores tasaciones.
Los promotores espabilados vieron pronto el nuevo filón de oro, hacer tasaciones en lugares remotos sin datos históricos válidos, en ese caso el tasador pedía como referencia el precio que el promotor había pagado por el solar, a lo que el promotor le subía el valor x10 o más, y con el importe de la hipoteca pagaba el solar, construía y compraba todos los solares de los alrededores que irían referenciados al precio del primer solar, todo sin haber metido un duro de su bolsillo.
La ayuda de los agentes tasadores ha sido un factor clave en el incremento de la burbuja inmobiliaria, si no se tasaba al precio que el banco quería se cambiaba de tasador y los promotores y propietarios no tenían reparos en dar incentivos para que el valor del inmueble fuese más alto.
Ya hace meses que la situación ha cambiado, el parón es generalizado y ya no entran operaciones en los bancos, por lo que el número de tasadores se reducirá bastante (de los desamparados de la construcción no es un gremio preocupante debido a su alta formación, por lo que se calcula que se recolocaran, no así la mano de obra sin cualificación).
Un último tema que me queda por tratar es el de la responsabilidad del tasador, ya estuve viendo el caso de un cliente (al fin y al cabo el que acaba pagando la tasación) que podía denunciar al tasador por una sobrevaloración (esto es preocupante viendo los futuros embargos que se acercan), y otra la responsabilidad frente a la entidad bancaria que ha hipotecado inmuebles en función de este valor de tasación, y que exigirá ese valor en el momento del embargo.
Conclusión final: Se van a repartir bofetadas por todas partes.
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Navegando por twitter he encontrado una página interesante, un buscador de opiniones llamado Swotti.
Su motor de búsqueda busca por foros, blogs para encontrar opiniones sobre el término que se haya introducido, vamos a hacer unos cuantos experimentos:
Aunque todavía está en fase beta me parece muy interesante, una de sus funciones podría ser evaluar la opinión de la gente sobre las cajas y bancos. Si, ya sé que tengo una mente enferma pero los benchmarking basados en llamadas a clientes y los clientes invisibles ya están pasados de moda, vamos a por ejemplos:
El sistema, aún siendo una beta, me parece muy interesante y aunque se tienen que filtrar los resultados puede ser un buen instrumento de valorar la imagen de algo, p.e. un banco.
[Recomendación]: Quien quiera ver un buen documental, y después de escuchar las declaraciones de Aznar a la BBC, les recomiendo el documental “Irak, mi casa, vuestra guerra” de Kylie Grey, documental ganador de la medalla de oro en el Festival de Nueva York y mejor documental de TV Atom. Sé que se va del tema de la web, pero lo he visto esta noche y no me puedo aguantar de recomendároslo.
Hoy me he ido a dar una vuelta por Caixa de Guissona ya que sus clientes hablan maravillas de ella y no la conocía. Estuve viendo sus resultados y me parecen muy buenos por la dimensión que tiene.
Lo primero que me han dicho es que no cobran comisiones, ni mantenimientos, ni de targetas, etc..
Es una caixa dedicada a los autónomos, tienen una cuenta que le llaman comercial que no paga un duro por tener saldos inferiores a 10.000 €, un 2,02 % por saldos entre 10.000 y 50000 € y para saldos medios trimestrales superiores a 50.000 € pagan el 3,03 %
Bueno, pongo el cuadro de intereses por imposiciones a plazo fijo:
[TABLE=1]
La verdad es que los tipos no parecen muy interesantes, más con las ofertas que hay en el mercado ahora.
Si vais a preguntar ofertas o a renovar imposiciones comentadme el precio y la entidad que os lo ofrece, de esta manera tendremos las ofertas actualizadas. De paso comento que algún click en algún banner tampoco estaría de más, en poco voy a tenr que empezar a hacer ruta de bancos para buscar préstamos al consumo ;-d
