Ya sabéis que mi banquero intenta de tocar todos los palos relativos a la banca y por desgracia suya el mercado inmobiliario es uno de los palos que tienen que aguantar, intentaré hacer una pequeña guía de como actúan y que pasos tenemos que seguir para conseguir un precio barato.
El primer problema que tienen los bancos es que no conocen el mercado inmobiliario, para ellos es un marrón que les ha llegado y que se lo tienen que sacar. Por otro lado otro de los problemas que tienen que hacer frente es que las personas encargadas de gestionarlo son banqueros (no promotores, aunque haya unos cuantos que podían haber hecho carrera), por lo tanto no se busca el beneficio sino salvar los muebles (aunque ahora esté complicado).
Como publicitan los pisos:
- Portal inmobiliario: Todos los bancos han realizado una enorme inversión en estos portales (aunque tarde), los costes no son tan elevados como contratar los servicios de una inmobiliaria y el target de clientes es mucho mayor, por fin han aprendido que un portal mediocre representa malos resultados, ahora ya ponen más de dos fotos, planos de los inmuebles, videos, redes sociales, posibilidad de hacer oferta y reservar al momento, etc.. El referente para todos, (como siempre) es La Caixa con su portal Servihabitat y no porque lo hagan mejor, sino porque han sido de los primeros. Muchas entidades todavía estan pensando como será su portal y a 3 meses para que desaparezca la deducción por vivienda habitual es tarde.
- Red de oficinas: El mejor recurso del banco, tienen los datos, conocen quien puede comprar y está el valor añadido de que el del banco no me engañará (aunque cobre una comisión por colocarme un piso).
- Campañas, puertas abiertas, etc..
- Su red de inmobiliarias: Sobre esto también se tiene que explicar. Hay entidades que la filosofia de que cuantas más cañas más pescado recogeré, es por eso que no han puesto ningún tipo de filtro a los Apis, todo el mundo puede vender sus pisos y esto provoca que hay pisos que están en todos los sitios y con precios diferentes, provocando mala imagen.
Hay otras entidades que trabajan con apis en exclusiva firmando algún tipo de contrato de comercialización, esto es un problema con los apis piratas ya que tienen que ir al director del banco para que pase contactos de sus clientes como si fuesen del director, y si las llaves del piso no las tiene el director no se puede hacer.
Como se pone un precio a un inmueble?
Este es uno de los temas más complejos que tienen los bancos, por un lado esta el precio que les costo a ellos, por otro el valor contable actual descontando las provisiones, el valor de tasación (tanto el de adjudicación como el actual), las referencias de los apis, las referencias de los portales y finalmente la necesidad de vender.
En cualquier fijación de precios se tiene que fijar un margen de maniobra ya que sino se tendría que pedir autorizaciones para todo, por lo tanto, primera consideración importante: NUNCA ACEPTAREMOS UN PRIMER PRECIO O UN PRECIO PUBLICADO POR WEB ya que este siempre es el más alto. Los precios se presentan con tolerancias (y intentaremos también de saltarlas).
Por lo tanto, siempre presentaremos un precio nosotros (un precio que tengan que valorar) ya que es aquí donde tendremos juego.
Algunos trucos para conseguir mejor precio:
- Decir que tienes otra oferta a punto de cerrar, con un precio mucho más inferior que el que ellos te ofrecen. Esto me recuerda la historia de un artista que no lo conocía nadie (la verdad es que no era muy bueno pero tenia unas armas de marketing que me hacían sacar el sombrero), enviaba catálogos a las mejores galerías de Madrid y Barcelona (que como podéis entender iban a la basura) pero el tenia constancia y los seguía enviando. Al cabo de unos meses enviaba a su madre a las galerías haciéndose pasar por una gran compradora de arte, la cual preguntaba si tenían obra de su hijo y ellos respondían que no habían oído hablar nunca de él. Cuando ya habían pasado cinco o seis familiares suyos la galería ya estaba preocupada y no podían entender como no tenían obra de ese artísta tan conocido. Bueno no me quiero enrollar más pero ya veis que podéis hacer con las ofertas de los pisos.
- Otro truco que me gusta es el de la oferta simultánea, os presentáis 2 o 3 amigos para comprar 3 pisos, y como es de suponer pedís mejor precio ya que la compra es importante. Al final hay uno que compra y los demás se retiran. Touche!
- Colocar anuncios falsos en los portales para hacer bajar el precio.
Como ponemos un precio nosotros?
- Escuchar su precio.
- Pedir una nota al registro para saber cuanto han pagado ellos (puedes pedírsela a ellos diciendo que quieres saber que no haya embargos o otras cargas). Mirar la fecha de adjudicación para ver si ha tocado provisionar y descontarlo del precio.
- Buscar referencias de precios (como hacen ellos): portales y saber cuanto han pagado los vecinos.
Con todo ello nos podemos hacer una idea, para que sirva de referencia el límite está en el 30 % sobre el primer valor ofrecido, aunque no siempre se cumple (hay promociones que no las dejarán bajar tanto y adjudicados que ni ellos saben como está el piso)
Offtopics:
- La rematada: Bueno, os pongo una nueva fórmula de compra con algún riesgo. Los bancos están hasta arriba de … por tanto siempre es mejor vender antes de tomar posesión del inmueble. En las subastas de los bancos no hay ni el pato Donald, las cargas hipotecarias son altas y los subasteros no están tan locos de comprar inmuebles a precios que no podrán colocar (que se lo pregunten a Tristán), por allí siempre aparece el procurador del banco que se acaba adjudicando el inmueble (la mayor entre valor de la deuda o 50 % de la tasación actualizada) y tiene 20 días para ejercer el derecho de rematada ante un tercero. Aquí los bancos fallan, me estoy dando cuenta que les está entrando todos los bienes sobrevalorados y las piezas buenas se colocan antes de tomar la posesión (quien lo gestiona queda bien (ha conseguido que un activo no se lo adjudique el banco) y el valor real no es tan importante sino solo la deuda que sobre él había. Compañeros, es un camino ha explotar. Antes de empezar he dicho que tiene sus riesgos ya que es difícil de ver el inmueble y no sabes lo que te puedes encontrar (huir de propiedades con inquilinos o otras historias).
- Algunos portal inmobiliarios para que podáis comenzar a jugar:
- Servihabitat: Portal de La Caixa
- Revalua: Portal de Caixa Penedès
- Procam: Portal de Caixa Catalunya
- Casaktua: Portal de Banesto
- Aportucasa: Portal del Santander
- Anida: Portal del BBVA
- Inmoseleccion: Portal de Banco Pastor
- Bancaja Habitat: Portal de Bancaja
- Aliseda: Portal del Banco Popular
- Solvia: Portal del Banco Sabadell.
- Oh! casion: Portal de Banco Valencia
- Caja Madrid: No tienen un portal, es un enlace de su web.
- Oportunidades CAM: Portal de CAM
- Oncasa: Portal de Caixa Manresa
- Ibercaja: Sin portal, solo una sección en su web
- Altamira Real State: Portal del Banco Santander.
- Caixa Tarragona: Sección en página web
- Caja Duero: Portal Inmobiliario
Quiero una segunda residencia!
Si quieres adquirir una segunda residencia mi consejo es que esperes, en enero habrá rebajas de las buenas y como no te puedes deducir la hipoteca conviene esperar.