De vez en cuando voy mirando en la web los términos que ponéis en los buscadores para encontrar a Mi Banquero y de esta manera voy conociendo lo que os interesa, pues bien, dejando de lado el tema de Mario Conde que ya en su día se trató me estoy encontrando muchas búsquedas relacionadas con la dación en pago, intentaré de no tratar la forma legal de la dación en pago que para eso ya tenemos a Echevarri y lo analizaremos sobre cuando el banco lo va a aceptar.
Algo de eso ya se habló en el artículo Sin Dios ni patria (por cierto recuerdo que lo tengo que continuar) pero creo que merece un tratamiento más extenso, vamos allá:
La dación en pago es la adjudicación del bien hipotecado ante la imposibilidad de cumplir una obligación, en nuestro caso el pago de la hipoteca, dejando libre de obligaciones al deudor.
Lo que en un principio se resume tan fácil en realidad no lo es. La otra opción es ir judicialmente (meses y hasta años después), subastar el piso y si no hay bastante seguir con las nóminas presentes y futuras de los titulares de la operación o otras propiedades, en el caso de los avales se iría en contra del patrimonio de los avalistas (responden con el total) de su patrimonio y asunto concluido.
Vamos por partes, el banco quiere lo de siempre, que se pague el préstamo y en forma de dinero ya que quien tiene una propiedad tiene un muerto y más en los tiempos que corren y aparte renuncian al cobro posterior cuando la situación del deudor se regularice (cuando sea).
La gente viendo el marrón que tienen busca la dación de pago para intentar salir de la situación, vamos a estudiar cuando el banco realmente se acogerá a la dación en pago:
Mi madre siempre me decía que lo que no puede ser es imposible, y hay muchos préstamos que nunca nadir los devolverá, uno de los casos más típicos es el del inmigrante que trabaja en la construcción, se ha quedado sin trabajo y no puede pagar la hipoteca (importante, consultamos su riesgo y vemos que solo tiene de deudas nuestra hipoteca), ejecutar es absurdo porque vamos a encarecer la operación (imaginad que sabemos que regresa a su pais), gastos de demora, abogados, tiempo de ejecución, etc… al banco no le sale a cuenta sabiendo que será un préstamo incobrable, en este caso es aconsejable la dación en pago.
Si es fijáis hay un detalle muy importante, miramos el riesgo que tiene el deudor, la razón es simple:
“La dación en pago puede ser impugnada hasta dos años después por los demás creditores de nuestro cliente que no han podido cobrar ya que nuestro cliente ha hecho la cesión del bien hipotecado”
Que lástima que no vivamos en EUA. El banco puede tener una pillada de las guapas y este es realmente el problema de las daciones en pago,k intentando ahorrar al final la fiesta te puede salir cara.
Resumiendo, cuando no haré la dación en pago.
Cuando vea que te puedo pillar la nómina o la pensión, o sé que dentro de poco vas a seguir currando (el embargo es hasta que cubras la deuda más gastos más intereses).
Cuando hay otros titulares o avalistas que sé que tienen alguna propiedad o algo para cogerme.
Cuando tienes otros riesgos en el banco (préstamos personales, pólizas, tarjetas). Primero te lo reconvertiré todo a hipotecario y luego te ejecutaré).
Cuando la deuda es más alta que el valor de mercado del bien.
Cuando sé que trabajas con más bancos, cuando tienes cargas que van detrás de mi hipoteca, cuando la CIRBE la tienes a tope, cuando tienes RAIS, ASNEFS o incidéncias de algun tipo.
En definitiva, es una solución que muy poca gente se va a acoger porque la mayoría, pasando por una mala racha, algún día volverá a levantar cabeza, y para el banco es un riesgo muy bestia.
Sé que es un post un poco cabrón, pero viendo la que está cayendo quiero explicar las cosas a las claras y sé que es un tema que interesa a muchos de los que nos leen.
Mibanquero, felicidades por las ayudas que prestas. Soy Oficial de Justicia y esta mañana ha venido al Juzgado un pobre ejecutado enseñándome una escritura de dación en pago. De la lectura de la escritura me podido ver que el importe pendiente del préstamo hipotecario era de 106.000 euros; el reconocimiento de la deuda de 102.000 euros; y la entrega de la vivienda por 102.000 euros. El demandado me ha preguntado si después de perder su “hogar” todavía debe enfrentarse al pago a la Agencia Tributaria en la Declaración de Hacienda. Lo cierto es que me ha pillado en fuera de juego. Me gustaría contestarle en breve (está esperando una respuesta) y, de paso, para próximas veces atender mejor a aquellos pobres ciudadanos que por motivos involuntarios no pueden hacer frente a su hipoteca y se encuentran en la agonizante situación de tener que ofrecer al propio banco el piso. Gracias de antemano. Banquero, ya puedes estar orgulloso de tu labor. Un saludo.
Gracias Ferni por tus palabras. La verdad es que lo que me grima es ver a todos los promotores con sus abogados negociando las daciones en pago y en cambio con el particular se le aprieta hasta la asfixia aprovechando el desconocimiento que se tiene de las daciones.
En el caso que me comentas se tendría que mira por cuanto escrituró la compra-venta para saber si hay ganancia patrimonial (no me fío del valor hipotecaria ya que han podido refinanciar).
Un saludo y gracias por los ánimos.
Hola buenas tardes, yo estoy divorciada y mi ex y yo tenemos 2 viviendas que segun me dice el banco estan en contencioso por no pagar la hipoteca. Una der ellas esta libre de carga que es donde convivo con mi hijo, el hace 3 años desaparecio y ahora tiene otra familia, no pasa pension a su hijo y no se ocupa de el, puedo quedarme en la calle porque la hipoteca de la segunda vivienda arrastre mi casa? por favor estoy desesperada, no me niego a pagar lo que sea si me dan facilidades. Muchas gracias y que me conteste alguien por favor.
Buenas Encarny,
Veo que las consultas cada vez se complican más ;-D pero intentaré de dar alguna solución aunque tendrias que consultarlo con tu abogado.
En principio entiendo que el usufructo de la vivenda es tuyo (suponiendo que tu hjo sea menor de 21?) por lo que aunque se ejecue el piso tu todavía puedes hacer uso de la vivienda. Son conceptos que no domino y si hubiese algun abogado por aquí seria de ayuda.
Un saludo y suerte! (con estas despedidas cada vez me parezco más a los d callejeros).
Hola, estoy estudiando la opción de la dación para una hipoteca de piso+pk+trastero tasado en su dia por 107.000 y de las cuales debo 105.000 (prestamo a 40 años y solo 6 pagados). El problema es que tengo un prestamo personal de 18.000 euros pendientes.
La pregunta es: pido reunificar el ppersonal dentro del hipotecario ANTES DE SOLICITAR DACIÓN o lo hago directamente y luego el banco que se apañe??
Estoy en paro, mi mujer tambien y tengo dos hijos. Todos somos venezolanos de nacimiento y solo yo tengo la nacionalidad española. Plantearía evidentemente un “aqui te dejo el marron si no llegamos a un acuerdo”…. Me podeis orientar cual seria la mejor opción.
Mil gracias de antemano.
Buenas Alex y perdón por la tardanza en mi respuesta.
Con los números que planteas no creo que de para plantear una refinanciación del total por lo que plantearía directamente la dación al banco.
Suerte y un saludo.
Encarny, mi experiencia en fb no ha sido todo lo agradable que yo hubiese querido, pero, no se si sera verdad o no, he conocido a una persona, que parece ser sincera, no la conozco personalmente, que se dedica a arreglar problemas de prestamos , es de cataluña barcelona, tu que estas en fb, puedes pedirle amistad,y asi como tu me ayudastes a conseguir la Tmix, como ya he salido fuera de fb, y he visto esta pagina, le dices que vas de mi parte y seguro te podra aconsejar ella se llama LEONOR BORDES, espero te sirva de ayuda esta informacion. qdtb
Las Palmas de GC a 5 de Septiembre de 2011.
Hola Banquero. soy peruano y tengo la residencia permanente y en tramites la nacionalidad, mi pregunta es que tengo una hipoteca que en su dia el banco para darme el 100% del prestamo lo taso en 200 mil euros tengo una deuda de141 mil euros que en su inicio fue de 156000 mil euros, quisera saber si la dacion en pago podria ser aceptada en mi caso , o el banco simplemente se niega porque el piso se devaluo ya lo intente y su respuesta fue un no rotundo, por que medios tengo que pedirles la dacion en poago ya que estoy desempleado y actualmente estudio, estoy pensando en terminar los estudios y tirar la toalla e irme, supongo que estando alla no me podran cobrar gracia de antemano.
Estás en lo cierto. Lo peor que le puedes hacer al banco es irte ya que no hay manera de recobrar la deuda, luego se podría entrar en alquilar el piso y demorar más la posesión, etc…
Estimado Banquero, permíteme una pregunta,
si se tiene una vivienda con una hipoteca que lleva un año pagando solo intereses por periodo de carencia, la hipoteca es de 228.000 € de los que aun no se ha amortizado nada, aun siendo la situación la que es, ¿no le interesa al Banco quitarse de todo el proceso judicial que puede durar varios años, y llegar a algún acuerdo con las dos personas que tienen concedida la hipoteca, para establecer una penalización que habría que acordar y quedarse con la propiedad?.
Esta es una situación que actualmente me planteo, pues estoy en pleno proceso de divorcio y adquirimos esta propiedad hace algo mas de un año y, aunque podría continuar pagando, no se si es mejor dejar de pagar y que ejecuten o intentar negociar una dación en pago aun admitiendo una penalización que habría que acordar, pero no sé si esto, aun con penalización, el Banco lo aceptaría.
Saludos y gracias por anticipado.
Antonio.
Solo lo podrás saber planteándolo al banco aunque dudo que te dejen.
Un saludo.
He planteado al banco la dacion en pago de mi hipoteca, anteriormente negociamos una novación para pagar una cuota fija de 500 durante 24 meses, pero mi sitacion no ha cambiado. La deuda actual está sobre 260000, y la tasción estaria por 220000. Actualmente yo estoy en paro y mi mujer en nomina fija, tenemos 5 hijos. Mi pregunta es clara como lo ves para que acepten estos la dación en pago, o por el contrario me merece la pena dejar de pagar y que sea el juez el que me saque de mi casa con los cinco hijos.
Un saludo