Category Archives: crisis

A robar carteras!!!

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Ya sé que hace tiempo que no escribo, es por dos motivos, por un lado tiempo y por otro impotencia viendo todo lo que está pasando y que los sistemas corruptos se mantienen en el tiempo sin ningún tipo de escrúpulo.

El último espectáculo que hemos visto ha sido el de CAM, una entidad supervisada por el Banco de España que un buen día dejo de ser buena. Y una vez dentro sale lo que hay en todas las cajas de este país, pensiones multimillonarias a directivos, empresas pantalla que tienen como finalidad sacar el dinero al exterior, empresas y profesionales que dan servicio a la cajas y que son propiedad de directivos, etc… Hasta aquí no es novedad, es un sistema permitido por el Banco de España y no tengo más que decir.

Lo que ya me empieza ha tocar las narices es que se vendan estás entidades a los amigos de mis amigos, con la valoración que les da la gana y que encima el 80 % de las perdidas las tendrá que asumir el ciudadano de a pie con el fondo de garantía de depósitos (un vermouth que no duraría ni una entidad rescatada). Al final esperanza, ahora bien, hoy ya han dejado caer que quien tuviese sus ahorros en participaciones preferentes, subordinadas o demás lo han perdido todo (y a estos no les toca que les cubran nada).

Reflexiones ICOnoclástas

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Iconoclasta es aquel que destruye figuras sagradas, en este artículo vamos ha intentar de cargarnos un san-benito que tienen todos los bancos.

Ya sé que muchas veces tengo ideas de Mortadelo pero no lo puedo evitar. Hace un tiempo ya tuve una idea, la reconversión de las promociones que nos habíamos quedado en viviendas de protección oficial (sacaban un rendimiento neto de entre el 7 al 9 % contando las ayudas y la reconversión en un préstamo que casi no pagábamos intereses). Allí metimos toda la porquería que pudimos hasta que un día nos dijeron que ya no nos dejaban entrar más.

El otro día estuve mirando por ahí y me encontré con esto que ya lo miré en su día pero la VPO era mejor:

 

Si nos ponemos ha suponer, y supongamos que reconvierto todos los préstamos promotores que tengo (y que me bailan) a lineas ICO me cargo el riesgo que tiene la entidad con en el promotor (hasta que finiquite mi asignación ICO). El promotor lo tendrá que destinar ha alquiler? y que? ahora tiene un bloque para plantar patatas. Podría ser una bonita fórmula de sacar préstamos chungos. Tengo que reflexionar más sobre el tema. Buen fin de semana!


Guia para comprar un piso al banco

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Ya sabéis que mi banquero intenta de tocar todos los palos relativos a la banca y por desgracia suya el mercado inmobiliario es uno de los palos que tienen que aguantar, intentaré hacer una pequeña guía de como actúan y que pasos tenemos que seguir para conseguir un precio barato.

El primer problema que tienen los bancos es que no conocen el mercado inmobiliario, para ellos es un marrón que les ha llegado y que se lo tienen que sacar. Por otro lado otro de los problemas que tienen que hacer frente es que las personas encargadas de gestionarlo son banqueros (no promotores, aunque haya unos cuantos que podían haber hecho carrera), por lo tanto no se busca el beneficio sino salvar los muebles (aunque ahora esté complicado).

Como publicitan los pisos:

- Portal inmobiliario: Todos los bancos han realizado una enorme inversión en estos portales (aunque tarde), los costes no son tan elevados como contratar los servicios de una inmobiliaria y el target de clientes es mucho mayor, por fin han aprendido que un portal mediocre representa malos resultados, ahora ya ponen más de dos fotos, planos de los inmuebles, videos, redes sociales, posibilidad de hacer oferta y reservar al momento, etc.. El referente para todos, (como siempre) es La Caixa con su portal Servihabitat y no porque lo hagan mejor, sino porque han sido de los primeros. Muchas entidades todavía estan pensando como será su portal y a 3 meses para que desaparezca la deducción por vivienda habitual es tarde.

- Red de oficinas: El mejor recurso del banco, tienen los datos, conocen quien puede comprar y está el valor añadido de que el del banco no me engañará (aunque cobre una comisión por colocarme un piso).

- Campañas, puertas abiertas, etc..

- Su red de inmobiliarias: Sobre esto también se tiene que explicar. Hay entidades que la filosofia de que cuantas más cañas más pescado recogeré, es por eso que no han puesto ningún tipo de filtro a los Apis, todo el mundo puede vender sus pisos y esto provoca que hay pisos que están en todos los sitios y con precios diferentes, provocando mala imagen.

Hay otras entidades que trabajan con apis en exclusiva firmando algún tipo de contrato de comercialización, esto es un problema con los apis piratas ya que tienen que ir al director del banco para que pase contactos de sus clientes como si fuesen del director, y si las llaves del piso no las tiene el director no se puede hacer.

Como se pone un precio a un inmueble?

Este es uno de los temas más complejos que tienen los bancos, por un lado esta el precio que les costo a ellos, por otro el valor contable actual descontando las provisiones, el valor de tasación (tanto el de adjudicación como el actual), las referencias de los apis, las referencias de los portales y finalmente la necesidad de vender.

En cualquier fijación de precios se tiene que fijar un margen de maniobra ya que sino se tendría que pedir autorizaciones para todo, por lo tanto, primera consideración importante: NUNCA ACEPTAREMOS UN PRIMER PRECIO O UN PRECIO PUBLICADO POR WEB ya que este siempre es el más alto. Los precios se presentan con tolerancias (y intentaremos también de saltarlas).

Por lo tanto, siempre presentaremos un precio nosotros (un precio que tengan que valorar) ya que es aquí donde tendremos juego.

Algunos trucos para conseguir mejor precio:

- Decir que tienes otra oferta a punto de cerrar, con un precio mucho más inferior que el que ellos te ofrecen. Esto me recuerda la historia de un artista que no lo conocía nadie (la verdad es que no era muy bueno pero tenia unas armas de marketing que me hacían sacar el sombrero), enviaba catálogos a las mejores galerías de Madrid y Barcelona (que como podéis entender iban a la basura) pero el tenia constancia y los seguía enviando. Al cabo de unos meses enviaba a su madre a las galerías haciéndose pasar por una gran compradora de arte, la cual preguntaba si tenían obra de su hijo y ellos respondían que no habían oído hablar nunca de él. Cuando ya habían pasado cinco o seis familiares suyos la galería ya estaba preocupada y no podían entender como no tenían obra de ese artísta tan conocido. Bueno no me quiero enrollar más pero ya veis que podéis hacer con las ofertas de los pisos.

- Otro truco que me gusta es el de la oferta simultánea, os presentáis 2 o 3 amigos para comprar 3 pisos, y como es de suponer pedís mejor precio ya que la compra es importante. Al final hay uno que compra y los demás se retiran. Touche!

- Colocar anuncios falsos en los portales para hacer bajar el precio.

Como ponemos un precio nosotros?

- Escuchar su precio.

- Pedir una nota al registro para saber cuanto han pagado ellos (puedes pedírsela a ellos diciendo que quieres saber que no haya embargos o otras cargas). Mirar la fecha de adjudicación para ver si ha tocado provisionar y descontarlo del precio.

- Buscar referencias de precios (como hacen ellos): portales y saber cuanto han pagado los vecinos.

Con todo ello nos podemos hacer una idea, para que sirva de referencia el límite está en el 30 % sobre el primer valor ofrecido, aunque no siempre se cumple (hay promociones que no las dejarán bajar tanto y adjudicados que ni ellos saben como está el piso)

Offtopics:

- La rematada: Bueno, os pongo una nueva fórmula de compra con algún riesgo. Los bancos están hasta arriba de … por tanto siempre es mejor vender antes de tomar posesión del inmueble. En las subastas de los bancos no hay ni el pato Donald, las cargas hipotecarias son altas y los subasteros no están tan locos de comprar inmuebles a precios que no podrán colocar (que se lo pregunten a Tristán), por allí siempre aparece el procurador del banco que se acaba adjudicando el inmueble (la mayor entre valor de la deuda o 50 % de la tasación actualizada) y tiene 20 días para ejercer el derecho de rematada ante un tercero. Aquí los bancos fallan, me estoy dando cuenta que les está entrando todos los bienes sobrevalorados y las piezas buenas se colocan antes de tomar la posesión (quien lo gestiona queda bien (ha conseguido que un activo no se lo adjudique el banco) y el valor real no es tan importante sino solo la deuda que sobre él había. Compañeros, es un camino ha explotar. Antes de empezar he dicho que tiene sus riesgos ya que es difícil de ver el inmueble y no sabes lo que te puedes encontrar (huir de propiedades con inquilinos o otras historias).

- Algunos portal inmobiliarios para que podáis comenzar a jugar:

- Servihabitat: Portal de La Caixa

- Revalua: Portal de Caixa Penedès

- Procam: Portal de Caixa Catalunya

- Casaktua: Portal de Banesto

- Aportucasa: Portal del Santander

- Anida: Portal del BBVA

- Inmoseleccion: Portal de Banco Pastor

- Bancaja Habitat: Portal de Bancaja

- Aliseda: Portal del Banco Popular

- Solvia: Portal del Banco Sabadell.

- Oh! casion: Portal de Banco Valencia

- Caja Madrid: No tienen un portal, es un enlace de su web.

- Oportunidades CAM: Portal de CAM

- Oncasa: Portal de Caixa Manresa

- Ibercaja: Sin portal, solo una sección en su web

- Altamira Real State: Portal del Banco Santander.

- Caixa Tarragona: Sección en página web

- Caja Duero: Portal Inmobiliario

Quiero una segunda residencia!

Si quieres adquirir una segunda residencia mi consejo es que esperes, en enero habrá rebajas de las buenas y como no te puedes deducir la hipoteca conviene esperar.



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Cuerpo cierto

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Mucha gente se ha lanzado a la caza de una vivienda antes de que termine el año y no se puedan acoger a la deducción por hipoteca. Como nuestro blog va de bancos y no de pisos vamos ha realizar unos cuantos posts de como comprar pisos a los bancos, seguro que muchos ya habéis visitado estos magníficos portales que tienen (ya pondremos un resumen de portales), hoy quiero tocar un tema que aparece en casi todos los contratos de los bancos y que la gente se salta a la torera: EL CUERPO CIERTO

No sé si alguien ya ha realizado compras a las cajas pero en algún apartado del contrato pone que el inmueble se adquiere como CUERPO CIERTO y esto solo quiere decir una cosa, que no se aceptan reclamaciones, lo que tu ves es lo que compras, independientemente que tenga menos metros, que haya fallos en el inmueble, etc.. Con esto se persigue que no pueda haber ningún tipo de reclamación ante un juez.

El término cuerpo cierto se utilizaba mucho con el tema de los terrenos ya que diferencias en la superficie en el catastro y el registro siempre podía dar lugar a equívocos.

Para el próximo día os haré un artículo un poco más currado.

El patio anda revuelto.

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Ya sabéis que somos un blog apolítico en el que el único color que nos interesa es el morado (no el color de algún partido gay sino el color de los billetes de 500 €). Ayer leí unas declaraciones del Sr. Montoro y la verdad es que me gustó mucho, por un lado ponía en duda que las cajas pudiesen devolver el dinero del frob (parecía como si hubiese leído El cuento de la lechera) y por otro lado pedía más poder ejecutor al Banco de España (lo siento pero por aquí ya no paso y voy ha explicar porque):

Ya todos sabemos que vivimos en Disneylandia, Grecia dice que va ha necesitar tanto dinero y Alemania calcula el triple, o Caixa Terrassa declara unos beneficios del 2009 de 35,6  millones y realmente ha tenido perdidas por valor de casi 6 (era una partida que se quedó por allí correspondiente al 2008, suerte que los chicos de Deloitte la detectaron y salió en prensa justo cuando ya se había firmado la fusión). Con este escenario el Banco de España no puede ponerse duro y la razón es fácil, los primeros que han permitido todo lo que está pasando y los que tendrían que dimitir son ellos.

Dejando de lado los intereses que el Sr. Montoro pueda tener con el Sr. Botin el artículo es divertido, y aunque no cuente nada nuevo aconsejo su lectura.

Un apunte final, a los que busquen precio de pasivo los del Santander la semana pasada ya iban por los 6.000 millones captados en pasivo (dicen que a 10.000 millones van a parar, y eso querrá decir que las cajas también van ha dejar de ofrecer buenos tipos). De todo modos la expectativa es que los tipos sigan hacia arriba

Es buen momento para comprar piso?

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Todo el mundo me pregunta siempre lo mismo, es buen momento para comprar piso? Y la respuesta es siempre la misma, depende de lo ahogado que esté el que te lo venda. Esta era la respuesta hasta hoy, cuando mis ojitos han empezado ha hacer chiribitas “El mercado inmobiliario podría colapsarse por las provisiones bancarias“. Perdonad pero se me hace la boca agua….

Hace unos días vinieron unos chicos del banco de España ha comentar el tema de las provisiones, hasta ahora se tenia que provisionar al 20 % (cifra por cierto ya bastante fuerte) pero con el cambio de legislación querían que se provisionara al 30 % (no dijeron ni cuando ni como). O sea, al final la respuesta que siempre doy coge más fuerza, el banco siempre preferirá vender antes que provisionar (eso que ya han provisionado algo), pero es que con estos nuevos números la compra se hace muy interesante… Por un lado pensad que las tasaciones actuales son mucho más reales (aunque se intenten subir algo para que las dotaciones de final de año sean más bajas), y con el recorte del 30 % y la subida impositiva a la vuelta de la esquina se hace mucho más atractivo.

Y que pasa con el sector inmobiliario? Pues es fácil, toda esta sobre oferta saldrá a lo bestia, hundirá el precio y los promotores no podrán competir porque sus cargas hipotecarias serán más altas y acabaran devolviendo los pisos a los bancos (ya lo hemos comentado muchas veces, entre el 80 % y el 90 % de todas las promociones serán de los bancos).

Y si quiero vender un piso? Como decía la película, corre Forrest! aunque parece que ya llegas un poco tarde… La velocidad en mercados en caída es muy importante.

Y los bancos como superarán este sobre esfuerzo? Dotando y recortando d elos beneficios cada año, seamos prácticos: No es bonito declarar los beneficios que declaran mientras el pais está jodido, por tanto sobre los beneficios irán dotando poquito a poquito, año tras año…

Un último apunte, ni se os ocurra comprar para especular (no volverán las oscurass golondrinas), comprad para vivir y sin que el esfuerzo depositado no os ahogue el resto de vuestras vidas (supongo que la lacción ya la hemos aprendido).

Para terminar, haced algún click a los banners que de momento la economia del blog es como la de los promotores ;-D

Los liquidadores de empresa.

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Muchas empresas ante los requisitos exigidos por las entidades financieras en los procesos de dación en pago optan por el camino más rápido, vender la sociedad a personajes especializados en liquidar empresas. (y realmente son temibles).

La ventas de las sociedades se realizan por 1 € y se cobra una comisión en dinero negro y cuanto mayor sea la deuda que la empresa tiene con el banco mejor, ya que tienen mucho más poder de negociación. Estos personajes son temidos por los bancos ya que pueden paralizar durante años la adjudicación de los bienes. El modus operanding es muy fácil, no pagar nada y empezar a negociar con el banco (mientras tanto y con alguna de sus sociedades empiezan ha alquilar los pisos), los no alquilables son desmantelados “al estilo: De repente un extraño”.

El final es fácil, el banco paga o ha esperar mientras ellos se lucran, son profesionales de la estafa y saben jugar muy bien sus cartas. Bueno, otro día ya pondremos casos reales. Un saludo.

El cuento de la lechera

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Vamos ha hacer un poco de matemáticas. Caixa Catalunya (no nombro las otras porque las absorben) ha pedido 1315 millones de euros con un tipo de interés mínimo del 7,75 %. (1825 millones redondeado, es decir tienen que ganar 1 millon por dia ). En el tercer trimestre declaró unos beneficios de 78,7 millones y el final de año por aproximación tendria que rondar los 105 millones, Caixa Tarragona 19 millones y por aproximación 25 millones y Caixa Manresa 14,6 millones (es decir unos 19,4 millones), en total 149 millones. (casi ya llevamos la mitad).

Bueno, simpre podemos vender las oficinas….. osti, si recuerdo que ya las vendieron… un leaseback colocado por banca privada a sus clientes… Bueno todavía tienen la aseguradora que no consiguieron de colocar en su dia aunque el valor de la misma (1500 millones en su dia) ha bajado drásticamente con el tema de la crisis…. pero la aseguradora tiene que volar pronto, y las de las otras cajas idem (valoradas a dia de hoy en 350 millones aunque yo no me lo cree). Podemos vender la cartera de acciones (1,6 % de repsol o el 0,5 % de Abertis) pero a mi todavía no me salen los numeros. Cuando se llega a este punto siempre se dice lo mismo “confiar en la eficiencia de la red comercial”. El proceso de integración será largo y doloroso y los resultados del mismo se verán a largo plazo, de momento se tienen que mantener las sedes centrales, pagar las prejubilaciones y intentra de motivar a una plantilla que ya trabajaba al 100 % porque estaba en tiempos de crisis.

Otra frase que me hace grácia es la de que el dinero del frob es una segunda oportunidad (no señores, es un hasta la vista o hasta que necesiten más dinero, lo que está claro es que los bancos no van ha dejarlos caer, ya sea frob, gobierno o quien quiera).

Bueno, solo nos queda el ingrediente base para todo esto y no es otro que el inmobiliario. El dinero de los bancos en el inmobiliario ya se dá por perdido en el sentido que ya lo dejaron en su dia, lo que toca ahora es recuperar parte de ese dinero, esa será la nueva labor de lass entidades, ser grandes inmobiliarias, continuar restringiendo el crédito y solo dar dinero a quien compre nuestros pisos.

Quien no haya empezado ya llega tarde, estamos en un mercado de bajada y vender cuanto antes es ganar aunque  solo sea algo.

Porque quieren negociar con el iva en una dación?

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Esto no es ni un artículo porque el tema tampoco e lo merece, sino solo una recomendación.

Hay muchos bancos que en la negociación de la dación incluyen la devolución de iva como parte del trato, obligando a que se dé al banco la totalidad o parte de la misma (hay que alguno que todavía viven en las nubes y no lo hacen).. Haber señores, este iva tarde o temprano hacienda nos lo va ha pedir y de poco servirá decr que el banco se lo ha quedado para reducir deuda en la dación (una cosa es que no podamos pagar y la otra que seamos gili…).

Nota final: sic “El sector inmobiliario acumula una deuda de 470.000 millones con la banca” Esto no es de hoy, es del dia 7 de abril del 2009 (hoy se habla solo de 350.000 millones), como veis los números suben y bajan que es un contento.

El nuevo futuro de las cajas.

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Desde mi banquero no nos cansaremos de hacer futurologia sobre lo que tiene que pasar, ya lo hicimos antes (marzo 2008) de que viniera la crisis, antes que vinieran las fusiones y el futuro de los promotores (aquí creo que nos quedamos cortos, dijimos 60 % y creo que llegará la 90 %).

He leído millones de artículos sobre la crisis pero nadie habla de que es lo que pasará, desde estas lineas intentaremos de de dilucidar que es lo próximo que llega.

La banca tiene pisos a trompón, valorados a precios de escandalo y que no pueden  ni publicitar el precio real porque tendrían que provisionar (principio de prudencia en contabilidad) y a parte saben que las promociones que aún faltan por caer se las van a comer con patatas. Como ya hemos dicho la morosidad es simplemente un trecho más hasta la dación por lo que no tiene mucha relevancia, si miramos las adjudicaciones y mociones presentadas a particulares dan risa )estamos hablando de un 1,5 o 2 % del total de préstamos que el banco tiene), lo preocupante son los promotores.

Momento actual:

Con este panorama vamos a solucionar primero lo que más prisa corre, devolver el dinero que nos han dejado de fuera y el dinero que en su día el Banco de España nos dio, solución: Como no tenemos dinero nos tendremos que fusionar, quién? todos… porque nadie y cuando digo nadie son todas las cajas tienen dinero. Como puedes ver no es una solución, en mi tierra dicen que “dos rucs fan un cavall” (dos burros hacen un caballo) pero es que aquí los dos burros ya vienen cojos y no pueden hacer ni un paso, pero en la ecuación falta una variable importante, el FROB.

Los mundos de la ilusión, los reyes magos y la caja de pandora es lo que se podría definir el FROB. Señores !!!!! Se tiene que devolver !!! Si, pero como dice el titulo de la película “Nadie hablará de nosotras cuando hayamos muerto”. Lo importante ahora es subsistir un tiempo y aunque sea a costa del FROB lo haremos. (a pesar de que Botín intente bloquearlo (lo siento pero tu poder no llega hasta Bruselas) para cargarse el actual sistema de cajas.

Momento futuro: Como ya hemos dicho dos burros cojos no van a ningún sitio y es por esto que habrá una segunda oleada de fusiones pero estas serán reales y no sé si serán fusiones o absorciones (aquí pienso en Ibercaja, Caja Madrid, Cam..) como las que van a liderar estas fusiones quedando un mapa de cajas de 5 o 6 en todo el territorio español.

Sigamos para bingo, que van ha hacer todos los bancos con los pisos que tienen?  Los pisos no van ha volver a los precios que había antes de la crisis pero la valoración que tenemos de ellos es la que es. El único camino posible es la (lo pondré en negrita para que luego no me digan que no lo dije) RECONVERSIÓN DE TODOS LOS PISOS DE OBRA NUEVA A VPO.

Ya sé lo que estáis pensado, que me he vuelto loco, ya lo sé. Escribo pronto y el día que lo hago escribo sandeces ;-D

Vamos a remontarnos en el tiempo, concretamente a 2004, Zapa dijo algo que no se cumplió y fue muy criticado, prometía 150.000 viviendas de vpo, si 150.000 y ni por asomo se llegó ha esta cifra. Pues bien, tranquilo que ahora tendrás más de 1,5 millones de pisos vpo. Todos los bancos van a reconvertir sus pisos a vpo y van a cobrar las correspondientes subvenciones, pero esto no es lo más importante, reconvirtiendo a vpo los préstamos pasan a tener una carencia de 10 años, es decir, no van a costar un duro los préstamos que se están aguantando. El resto de la historia es fácil: el valor contable lo iré provisionando año tras año, poquito a poco, de manera que salga un beneficio más o menos normal y que no cree ningún tipo de alarma.

Resultado final: Los precios de los alquileres va a caer en picado (en vpo un piso nuevo de una habitación cuesta 260 € y casi 200 € van a decrementar el valor final de la compra-venta), pasando a tener un mercado de alquiler similar a otros países europeos.

Y todos los que han comprado antes de la crisis y están pillados por una super-hipoteca: Lo siento mucho pero vas a tener menos riqueza que la que tenían tus padres cuando eran jóvenes.

Señores, me voy ha ver el partido: Força barça!